Российский рынок недвижимости столкнулся с новой серьезной угрозой, которая заставляет покупателей с крайней осторожностью рассматривать сделки с пожилыми продавцами. Участились случаи, когда спустя месяцы и даже годы после совершения купли-продажи квартиры прежние владельцы-пенсионеры через суд требуют вернуть им жилье. Они утверждают, что действовали под влиянием мошенников или в состоянии неспособности осознавать значение своих действий.
Суды все чаще встают на сторону пожилых истцов, оставляя добросовестных покупателей без денег и без крыши над головой. Профессионалы рынка бьют тревогу: сложилась опасная судебная практика, требующая от приобретателей жилья повышенной бдительности и новых механизмов защиты. По данным МВД, в прошлом году в России зафиксировано почти 5,5 тысячи преступлений, связанных с операциями с недвижимостью – на 15–20% больше, чем годом ранее.
Масштабы проблемы: каждая пятая сделка под угрозой
Статистика свидетельствует о тревожной тенденции. По данным экспертов, больше 60% сделок на рынке жилья имеют риски, связанные с недобросовестностью продавцов . Это означает, что каждый пятый покупатель может столкнуться с серьезными проблемами. Особую опасность представляют сделки с пожилыми собственниками, которые активно используют законные механизмы для признания договоров купли-продажи недействительными.
Риелторы рекомендуют россиянам с осторожностью подходить к покупке жилья у пенсионеров. Основная причина – высокий риск оспаривания сделки через суд, что может привести к потере недвижимости и денег. Профессионалы рынка недвижимости отмечают, что сделки с пожилыми продавцами все чаще заканчиваются судебными разбирательствами.
Схема «ведомый продавец» – лидер рисков 2025 года
Настоящим лидером рейтинга рисков для покупателя жилья в 2025 году является схема «ведомый продавец». Это ситуация, когда человек, находящийся под воздействием мошенников – например, думающий, что помогает следователям в поимке преступников, – берет деньги из банковской ячейки за проданную квартиру, тут же отдает эти деньги фальшивым представителям следственной группы.
После этого обычно начинаются затяжные суды. Недавно суд создал прецедент, когда одному такому очень известному продавцу сохранили в собственности проданную ею квартиру. А добросовестный покупатель оказался в весьма печальной ситуации – без квартиры и без денег. Этот случай получил название «эффект Долиной» в профессиональной среде.
Как не попасть на место такого покупателя? Прежде всего, знать о том, что «продавец под прикрытием» или «ведомый продавец» – это сегодня самая частая схема мошенничества. Не стесняйтесь говорить об этом с продавцом, с которым вы собираетесь идти в сделку, даже если это может вызвать недовольство.
Пенсионеры как группа риска
Стоит быть особенно внимательным, если единственное жилье продает пенсионер. Быстрая сделка, низкая цена, готовность предоставить любые справки – тревожный сигнал. За такой сделкой может скрываться мошенническая схема: например, телефонные мошенники убедили пожилого человека продать квартиру, а деньги передать «курьеру ФСБ».
Первый тревожный сигнал – отсутствие у пенсионера другого жилья для переезда. Это может означать, что сделка изначально планировалась для последующего оспаривания . Также необходимо проверить психическое здоровье продавца, запросив у него соответствующую справку, и выяснить, нет ли у него близких родственников, которые могут предъявить права на квартиру.
Крайне важно избегать «срочных» и подозрительно дешевых предложений. Юристы рекомендуют фиксировать все этапы общения с продавцом на видео, чтобы иметь доказательства его адекватности и доброй воли.
Правовые основания для отмены сделок
С правовой точки зрения основанием для отмены подобных сделок чаще всего выступает статья 177 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, сделка, совершенная гражданином, который в момент ее совершения не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной.
Как разъясняют эксперты, до тех пор, пока не вынесено и не вступило в законную силу решение суда о признании человека недееспособным, действует презумпция дееспособности. Однако эта презумпция опровержима, и именно ретроспективная судебно-психиатрическая экспертиза, назначаемая уже после совершения сделки, становится тем инструментом, который позволяет судам аннулировать договоры купли-продажи.
При этом бремя доказывания того, что продавец действовал осознанно, часто ложится на покупателя, что является крайне сложной задачей. Суды встают на сторону пожилых продавцов, руководствуясь в первую очередь интересами социально незащищенной категории граждан, особенно когда в материалах дела присутствует заключение экспертизы о наличии у человека психического расстройства в момент подписания документов.
Законодательные инициативы и их ограничения
На этом фоне в Госдуме предложили усилить контроль за сделками с жильём. Член комитета по строительству и ЖКХ Александр Якубовский направил в Минюст инициативу о введении обязательной правовой экспертизы при купле-продаже недвижимости. По его словам, мера поможет защитить добросовестных покупателей от действий мошенников.
Якубовский предлагает закрепить обязательную правовую экспертизу перед заключением сделки и создать институт аккредитованных экспертов под контролем Минюста, что позволит выявлять риски заранее и обезопасить покупателей . Однако эксперты выражают скепсис относительно эффективности такой меры.
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, считает, что правовую проверку в том или ином объёме уже проводят все участники рынка – Росреестр, нотариусы, банки. Проблема в другом: никто не несёт материальной ответственности, если покупатель в итоге лишается квартиры.
Практические рекомендации для покупателей
Юристы рекомендуют покупателям, рассматривающим возможность приобретения жилья у пожилых людей, предпринимать дополнительные меры предосторожности. Среди них – проведение независимой медицинской оценки состояния продавца непосредственно перед сделкой с фиксацией его дееспособности, видеосъемка процесса подписания документов, а также тщательная проверка всех обстоятельств.
Эксперты советуют запрашивать у продавца свежую выписку из ЕГРН и справки из диспансеров . Также необходимо проверять историю квартиры через суды и Росреестр . Особенно важно общаться с родственниками продавца, особенно если он пожилой. Фиксация процесса переговоров и передачи денег может стать важным доказательством в случае судебного спора.
Ключевой совет профессионалов – работать только через проверенного риелтора, который поможет минимизировать юридические риски . Также стоит рассмотреть оформление страхования титула, особенно при покупке вторичного жилья . Такая страховка защищает от утраты права собственности на недвижимость и может стать финансовой защитой в случае оспаривания сделки.
Безопасные способы расчетов
В 2025 году особенно важно выбирать безопасные способы расчетов при покупке недвижимости. Расчеты через банковскую ячейку становятся всё менее популярными среди продавцов, так как мошенники изобретают новые схемы. Безналичные расчеты в подобной ситуации могут стать дополнительной перестраховкой.
Профессионалы рекомендуют использовать аккредитив, эскроу-счет или депозит нотариуса – все это законные способы расчетов и 100-процентные доказательства реально состоявшегося движения денег от покупателя продавцу. Расчеты через банковскую ячейку сегодня – это красный флаг для всех: органов финансового контроля, налоговиков, конкурсного управляющего, судьи.
Покупка по рыночной стоимости также является важным элементом защиты. Поэтому никаких «занижаек» – по аккредитиву проводится вся стоимость квартиры. Не помешают и доказательства того, что объект куплен по рыночной цене, в самом простом случае хотя бы скриншоты похожих объявлений на рекламных площадках.
Перспективы решения проблемы
Сложившаяся практика ставит под удар основы стабильности гражданского оборота недвижимости и требует безотлагательных решений. Пока законодательные инициативы только обсуждаются, покупателям приходится полагаться на собственную осторожность и профессиональную помощь.
Эксперты считают, что решением могло бы стать развитие титульного страхования по аналогии с США, где полис титульного страхования оформляется вместе с договором купли-продажи и покрывает риски, связанные с подделкой документов, ошибками в регистрации, наследственными спорами или недееспособностью продавца . Но стоит такая страховка немало – от 3 до 10% стоимости жилья.
В России титульное страхование существует, но остаётся нишевым продуктом. Обычно его оформляют при ипотеке – на год или три, при этом полис покрывает лишь часть возможных рисков, а пожизненной защиты пока не предусмотрено.
Только комплексный и максимально осторожный подход способен снизить риски, которые в текущей правовой реальности стали печальной особенностью российской практики купли-продажи недвижимости. Бдительность и грамотный подход – залог безопасной покупки в условиях, когда даже тщательное соблюдение всех формальностей не гарантирует полной защиты.