Прошлый год стал для российского рынка жилищного кредитования периодом сурового испытания на прочность. Статистика рисует картину серьёзного спада: объём выданных ипотечных займов сократился примерно на 25%, что стало одним из самых резких падений за последние годы. Если в 2024 году декабрьский пик выдач вдвое превышал среднегодовые показатели, то 2025-й не смог похвастаться подобными рекордами. По данным Центрального банка, за весь год было выдано лишь около 968 тысяч ипотечных кредитов.
Этот показатель на 26% ниже прошлогоднего результата и вдвое меньше рекордного уровня 2023 года, когда страна впервые превысила отметку в миллион сделок за год, — отмечают эксперты.
Особенно тяжёлый удар пришёлся на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Активность здесь, по информации агентства ЦИАН, рухнула в три раза. Причины такого обвала комплексные: от трудностей с финансированием сельской ипотеки и ограничений по льготным семейным программам до сохраняющегося высокого уровня рыночных ставок, которые делают кредиты малодоступными для широких слоёв населения.
Вторичный рынок недвижимости тоже не избежал негативной тенденции, потеряв около 18% кредитов — на нём было оформлено примерно 364 тысячи новых займов. Единственным лучом света стал сегмент первичного жилья, где снижение оказалось минимальным и составило лишь 2% (около 464 тысяч договоров). Этот относительный успех объясняется поддержкой со стороны программ семейной ипотеки и активными маркетинговыми кампаниями застройщиков.
Структурный сдвиг и рост просрочки: как изменился рынок ипотеки в 2025 году
Анализ итогов года показывает, что рынок не просто сократился, но и существенно перестроился. Почти половина всех выданных кредитов — около 48% — теперь приходится на первичное жильё. На вторичный рынок приходится 38%, а доля ИЖС сжалась до 14%. Это свидетельствует о явном смещении спроса в сторону более предсказуемых и поддерживаемых государством сегментов.
Однако самые тревожные сигналы поступают не со стороны выдачи, а со стороны качества кредитного портфеля. Общий объём ипотечной задолженности россиян за год вырос на 9%, достигнув 20.8 триллиона рублей, но параллельно с катастрофической скоростью росла просрочка. Сумма проблемных долгов увеличилась более чем в два раза, превысив 205 миллиардов рублей. Доля просроченных платежей впервые с 2018 года достигла психологически значимой отметки в 1%, тогда как годом ранее она не дотягивала и до половины процента.
Эксперты связывают такой резкий рост неплатежей с целым рядом факторов. Ужесточение условий кредитования, снижение темпов роста доходов населения и ухудшение ситуации на рынке труда в совокупности создали тяжёлую финансовую нагрузку для многих заёмщиков. Ситуацию могло бы смягчить снижение ключевой ставки Банка России, произошедшее во втором полугодии, которое вселило надежды на возможность рефинансирования.
Снижение активности в этом секторе было особенно выраженным, а причины этого связаны с несколькими факторами, в том числе с трудностями в финансировании сельской ипотеки, ограничениями по семейным программам и высоким уровнем рыночных ставок, — поясняют аналитики.
Итоги 2025 года чётко обозначили для рынка новые вызовы. Эпоха рекордной ипотечной активности, подогреваемой сверхльготными программами, осталась в прошлом. На первый план вышли вопросы устойчивости кредитного портфеля и платёжеспособности заёмщиков в условиях меняющейся экономической реальности. Дальнейшая динамика будет зависеть от того, насколько гибко регулятор и банки смогут адаптировать свои предложения к снижающейся покупательной способности граждан без ущерба для финансовой стабильности.