Резкое снижение спроса на рынке новостроек заставляет застройщиков предлагать квартиры и апартаменты с беспрецедентными скидками, достигающими в Москве 50-60%. Этот соблазнительный ценник, однако, скрывает существенные юридические угрозы для покупателя, которые способны привести к потере и квартиры, и денег.
Как предупреждает юрист Ольга Плешанова, сделка купли-продажи квартиры с существенно заниженной стоимостью становится критически уязвимой, если застройщик объявляется банкротом в течение года после подписания договора. В такой ситуации управляющий или кредиторы банкрота могут инициировать оспаривание договора.
«Сделка по заниженной цене в течение года до банкротства застройщика может быть признана недействительной по основанию подозрительности и несоответствия рыночным ценам,» — объясняет Плешанова.
Правовая опасность подобных «выгодных» приобретений подтверждается судебной практикой. Начиная с решений Верховного суда России еще в 2019 году, суды при оценке подозрительности сделки обязаны анализировать не только отклонение цены объекта от рыночной, но и учитывать более широкий контекст.
«При решении вопроса о [недействительности] сделки как совершённой с неравноценным встречным исполнением в целях причинения вреда кредиторам необходимо оценивать не только цену объекта, но и “контекст отношений должника с контрагентом” и устанавливать фактические доказательства причинения вреда кредиторам при занижении цены, чтобы вывод о подозрительности сделки был обоснованным,» — указывала высшая судебная инстанция.
Это значит, что доказать несоответствие цены рынку бывает недостаточно для отмены договора. Кредиторам требуется также убедить суд в том, что сделка действительно нанесла ущерб их интересам, и что между застройщиком и покупателем существовали особые отношения.
Еще одна важнейшая цифра, которую будет проверять суд при оспаривании — стоимость спорной квартиры относительно всего имущества застройщика.
«Также при рассмотрении спора проверяется условие о том, чтобы стоимость сделки не превышала 1% от активов застройщика,» — отмечает юрист.
Однако и здесь кроется сложность. Плешанова обращает внимание на важный нюанс: активы застройщика на бумаге могут оказаться существенно меньше реальных в момент судебного разбирательства. Это связано с тем, что значительная часть средств дольщиков хранится на эскроу-счетах и юридически не принадлежит застройщику до момента передачи ключей, а квартиры, проданные со скидками, часто реализуются крупными пакетами риелторам или партнерам.
При этом Плешанова указывает, что шансы отстоять право на купленную со скидкой квартиру в суде во многом зависят от целей покупателя.
«Вероятнее всего, сделка с дисконтом на единственное жилье вряд ли будет признана недействительной. Тогда как сделки с инвестиционной целью не исключено, что смогут оспорить успешно,» — пояснила юрист.
Суды, как правило, проявляют большую лояльность к гражданам, приобретающим единственное жилье для себя, признавая их уязвимым статус и большую зависимость от этой сделки. Напротив, если квартира со скидкой приобретается инвестором – юридическим или физическим лицом – как актив для последующей перепродажи или сдачи в аренду, суд с большей вероятностью посчитает возможным признать такую сделку недействительной в рамках дела о банкротстве застройщика.
Таким образом, аномально высокая скидка на квартиру в новостройке может быть не подарком судьбы, а признаком глубоких финансовых проблем девелопера. Покупка такой недвижимости несет в себе риск не только долевого строительства (сомнения в достройке дома), но и прямой юридической угрозы аннулирования сделки с непредсказуемыми финансовыми последствиями для покупателя, особенно если жилье приобреталось как инвестиция.
