Рынок вторичного жилья в крупных городах России демонстрирует тревожную для продавцов динамику: третий месяц подряд фиксируется снижение цен. Эксперт по городской и загородной недвижимости Владимир Шмелев считает, что это результат наложения нескольких факторов, создавших эффект временного застоя.
Традиционный летний спад покупательской активности в июне 2025 года усугубился до выраженного снижения ценовых показателей. Основная причина сезонности очевидна: массовые отпуска. Потенциальные покупатели откладывают важные решения, связанные с приобретением жилья, предпочитая отдых и выжидая более активного осеннего периода с обновленными предложениями на рынке.
Однако, как подчеркивает Шмелев, главным тормозом для рынка стали неподъемные для многих ипотечные ставки.
«Значительную роль в охлаждении спроса играют высокие ипотечные ставки. При нынешнем уровне брать кредит на жилье становится слишком обременительно, особенно если речь идет не о субсидируемой или льготной ипотеке. Это влечет за собой замедление темпов сделок — даже те немногие показы, которые проходят, реже заканчиваются внесением аванса или задатка, не говоря уже о финальном подписании договора», — пояснил спикер.
Кредит на покупку «вторички» без господдержки сегодня выглядит для большинства семей крайне дорогим, что резко сужает круг потенциальных клиентов.
Эксперт характеризует текущую ситуацию как период затишья. Пока нельзя говорить о сформировавшемся тренде на устойчивое удешевление недвижимости; наблюдаемое снижение цен скорее является коррекцией, спровоцированной резким ослаблением спроса и настороженностью участников рынка. Столкнувшись с вялым интересом покупателей, продавцы вынуждены проявлять гибкость: все чаще соглашаются на торг, снижают первоначально заявленную стоимость или принимают предложения ниже ожидаемого уровня, особенно если требуется быстрая продажа. Фактические данные показывают, что цены в закрытых сделках в отдельных случаях упали на 2–4%.
Ключевым событием, способным переломить ситуацию, эксперт называет предстоящее заседание Совета директоров Банка России 25 июля 2025 года. От решения регулятора по ключевой ставке во многом зависит будущее ипотечного кредитования, а значит, и рынка недвижимости в целом.
«Ожидаемое заседание Банка России 25 июля может стать поворотным моментом. Если регулятор пойдет на снижение ключевой ставки хотя бы на 1%, это, безусловно, станет положительным сигналом, но вряд ли кардинально изменит ситуацию. А вот снижение на 2% и более может серьезно сдвинуть рынок с мертвой точки. Люди почувствуют, что ставки начинают идти вниз, и начнут активнее оформлять ипотеку. Даже если текущие условия все еще высоки, будет надежда на последующее рефинансирование под более комфортный процент», — заключил Шмелев.
Таким образом, текущее трехмесячное снижение цен на вторичное жилье в крупных городах – это в первую очередь следствие временных сезонных факторов и дороговизны кредитов. Эксперт не видит в этом признаков начала глубокого кризиса или обвала рынка. Перспективы восстановления активности во многом зависят от шагов Центробанка. Если летом произойдет ощутимое смягчение денежно-кредитной политики, а осенью на рынок поступит больше привлекательных предложений, есть основания ожидать постепенного возврата покупателей и оживления сделок.